< למאמרים

פטור מהיטל

25.10.15 | 04:12  

כידוע, חבות נכס בהיטל השבחה נוצרת, כאשר תוכנית משביחה את הנכס. כך, כאשר תוכנית מאפשרת לבנות 100 מ"ר על מגרש, ולאחר מכן מאושרת תוכנית משביחה, המאפשרת לבנות 150 מ"ר על אותו המגרש, הרי שבעת אישור התוכנית המשביחה, נוצר חיוב בהיטל השבחה. על מנת להקל על בעלי הנכסים מאפשר החוק לשלם את ההיטל רק במועד מימוש ההשבחה, כאשר בעל הנכס "נפגש עם הכסף", שכן לעיתים, ההיטל הינו גבוה מאוד, על אף שבעל המגרש לא נהנה מההשבחה באופן מיידי. מימוש מוגדר בחוק באחת משתי דרכים: מכירת הנכס (שכן ההנחה היא, שהמכירה מגלמת בתוכה את ההשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור התוכנית המשביחה), או הוצאת היתר בניה בהתאם לתוכנית המשביחה (שכן זהו המועד בו נהנה בעל הנכס מהתוכנית).

להיטל ההשבחה נקבעו מספר חריגים. נעסוק בחריג הקבוע בסעיף 19(ג), הקובע, כי הרחבת דירת מגורים, עבור המתגורר בה, לא תהווה מימוש זכויות, ובתנאי ששטח הדירה, לאחר ההרחבה לא יעלה על 140 מ"ר. דהיינו, אם אדם הינו בעל דירה בשטח 100 מ"ר, ומאושרת תוכנית המאפשרת את הרחבת הדירה ב-40 מ"ר נוספים, הרי שבעת מכירת הנכס או בעת הוצאת היתר הבניה לבניית המ"ר הנוספים, יזכה בעל הנכס לפטור מההיטל. הרציונאל העומד בבסיס הפטור, נקבע ברע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים: "מטרת הפטור – סוציאלית, עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם.

כאשר מדובר באדם הרוצה להרחיב את דירת מגוריו הצרה תוך שבעשותו כן נופל הוא להגדרת המימוש שבסעיף 1 לתוספת, בא הסעיף ופוטר אותו מההיטל, פטור זמני או מלא". ובהמשך: "מטרת הפטור היא לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו עבורו או עבור קרובו שדר בדירתו בלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות" אם כן, מטרת הפטור הינה להקל על בעל נכס, להגדיל את דירת מגוריו, לצרכיו, ללא תשלום נוסף. לעומת זאת, אם הנכס הינו נכס מניב, ולא נכס לצורכי מגורים, אז יש מקום לחייב את בעל הנכס בתשלום היטל ההשבחה.

הפטור מותנה גם בכך, שדירת המגורים לא תעלה על שטח של 140 מ"ר. נראה, כי לתפיסת המחוקק, דירה "רגילה" הינה עד 140 מ"ר, ולכן הפטור ניתן להרחבת דירה עד לשטח שכזה. כמאמר בית המשפט בעניין צורי: "להרחיב את דירת מגוריו הצרה". חשוב להדגיש, כי אין חולק, ששווי הדירה, אינו פרמטר לקבלת הפטור. דהיינו, דירת חדר במרכז תל אביב, תהנה מהפטור, בעוד שדירת פנטאוז בשטח כולל של 200 מ"ר, מחוץ לאזורי הביקוש, לא תהנה מהפטור, גם אם שווי הנכס נמוך משווי דירת החדר בתל אביב. השאלה שעולה הינה, אילו שטחים נכללים בתוך אותם 140 מ"ר של דירת המגורים, לעניין הפטור. בעניין זה, ניתן לחשוב על מספר גישות אפשריות: 1. כל שטחי הדירה, ובכללם: שטחים מקורים, מרפסות, מחסן, חניה מקורה וכד'. 2. כל השטחים המקורים בדירה, בין אם משמשמים למגורים ובין אם הם שטחי שירות (כגון מחסנים). 3. השטחים העיקריים של הדירה בלבד (שטח המגורים). אכן, גם הפסיקה בעניין זה מגוונת וסותרת. זאת, הן בהחלטות שמאים מכריעים, הן בהחלטות ועדות ערר. על פי הרציונאל שהובא לעיל, ניתן לדון במקרה ההיפותטי, של שתי דירות גג בבניין בן 6 קומות. שטח הדירות זהה- 80 מ"ר. לאחת, מרפסת גג צמודה בשטח 100 מ"ר, ולשניה אין כל מרפסת. אין כל ספק, שמחירה של דירת המרפסת, יהיה גבוה ממחיר הדירה השכנה. המצדדים בגישה הראשונה של חישוב השטחים (שכל שטחי הדירה נכללים בחישוב, כולל מרפסות), יטענו, כי מחירה הגבוה של הדירה עם המרפסת, מגלם את ההנאה ורווחת החיים הגבוהה יותר של הדר בנכס זה. המרפסת משמשת לאירוח, ישיבה משותפת, שטח משחק עבור ילדי הבית, בניית מצללה וכו'.כל אלו מגדילים את הרווחה, והרי הרווחה היא בסיס הפטור. בשל כל אלה, היו קבעו מספר שמאים מכריעים, כי יש לכלול את שטח המרפסות, כולל מרפסת הגג, בתוך השטחים של 140 מ"ר לצורך קבלת פטור.

נצטט דוגמא מתוך פסיקת שמאי מכריע: "בהסתמך על כך, חישוב שטח הדירה כולל: שטחים עיקריים, שטחי שרות, מחסנים, מרפסות מקורות, מרפסת גג. סביר להניח שהכוונה הייתה למרפסת גג לא מקורה. מרפסת הגג גם אם היא לא מקורה, מאפשרת בחלק גדול של השנה שימוש משלים לדירה." באופן דומה נפסק גם על ידי ועדת ערר לתכנון ובניה: "לעניין הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) ולעניין הגדרת דירת המגורים בסעיף זה, אין כל מקום להבחין בין מרפסת זיז למרפסת סגורה, זו גם זו מהוות חלק מדירת המגורים של האזרח." אולם, לאחרונה התקבלה החלטת ועדת ערר מחוז מרכז, המציגה גישה שונה, בטענה כך: "גם כאשר מדובר במרפסת גג הרצופה פיזית לחדר יציאה לגג ומוצמדת קניינית לדירה, אין היא ואין היא יכולה להוות קורת גג, תרתי משמע. לא ניתן להלין ילדים במרפסת הגג הפתוחה, לא ניתן למקם בה חדרי מגורים כלשהם ואף לא חדרי שירות, והלכה למעשה לא ניתן לעשות בה שימוש למגורים במובן הטבעי שאליו כיוון להבנתנו המחוקק כשביקש לאפשר בניה או הרחבה של דירה עד להיקף של 140 מ"ר, בפטור מהיטל השבחה."

המבחן של ועדת הערר בהחלטה זו, אינו ההנאה מן הנכס, אלא היכולת לעשות בו שימוש "למגורים". לדעת ועדת הערר, מטרת הפטור הינה לאפשר לאדם להרחיב את דירתו לצורכי מגורים, לרווחת בני ביתו. לכן, אין זה סביר, שנמנע את הפטור ממי שברשותו, לשם הדוגמא, דירת חדר בת 30 מ"ר, אשר לה צמוד גג בשטח 110 מ"ר. שהרי, אין ספק שדירה שכזו לא מאפשרת מגורים "סבירים". לדעתי, שתי העמדות הסותרות, הינן למעשה שני הצדדים של אותה המטבע. מרפסת אינה חדר מגורים- על כך אין חולק. אולם מאידך, גם מרפסת מהווה שימוש אינטגראלי במגורים, ומוסיפה הנאה ורווחה למשתמש בה, וגם על כך אין חולק. לכן, הפתרון הראוי לעניין זה בעיני, היה לקבוע, בחוק, כי שטחים שאינם מהווים חלק אינטגראלי משטח המגורים, יחשבו בחישוב אקוויוולנטי. כך, מחסן, מרפסת ומרפסת גג, יחשבו חצי משטחם, לצורך חישוב הפטור.

חישוב אקוויוולנטי, יבטיח התחשבות בשטחים המוסיפים רווחה לבעלי הנכסים, אולם יגלם גם את העובדה, שמחסן אינו חדר מגורים.