< למאמרים

עדכוני פסיקה בארנונה - ינואר 21

08.03.21 | 10:17  

בר"מ 2462/19 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו נ'קניון רמת אביב בע"מ (נבו, 05/01/21)

הדיון נסב על סוגיית החיוב בארנונה בגין השטחים הציבוריים בקניון. בחוזי השכירות של בעלי החנויות בקניון נקבע כי כל שוכר יישא לא רק בחיובי הארנונה של שטח המושכר, אלא גם בתוספת יחסית (25% משטח המושכר) בגין השטחים הציבוריים, ומבלי להקנות זכויות כלשהן באותם שטחים. תחילת ההליך בהחלטת ועדת הערר שקבעה כי יש לרשום את הנהלת הקניון כמחזיקה בשטחים הציבוריים, בהיותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר אליהם. על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, בו נקבע כי אין מקום להתערבותה של הרשות המקומית ברישום המחזיק לצרכי ארנונה, בנסיבות שבהן הוסכמה בין הצדדים זהותו של הנושא בתשלומים ומשעה שאלו משתלמים כסדרם. העיריה ערערה על החלטת המחוזי, בטענה כי אין בכוחה של הסכמה חוזית להגדיר לבדה מי ייחשב כמחזיק בנכס לצרכי ארנונה. עוד נטען, כי קביעת בית משפט קמא המקנה את הבכורה להסכמת הצדדים, במנותק מקיומה של זיקה כלשהי לנכס, עלולה להוביל לשימוש לרעה בפטורים ובהנחות הניתנות בגביית הארנונה. מנגד, טענה הנהלת הקניון כי מבחן הזיקה הקרובה ביותר נועד לחול במצבים שבהם קיים קושי לזהות את המחזיק בנכס, ומיותר להחילו בנסיבות ענייננו, בהן זהות המחזיק אינה שנויה במחלוקת.

בית המשפט העליון ביקש את עמדת היועץ המשפטי לממשלה בנושא. לדעת היועמ"ש, הגם שהסכמה חוזית עשויה להשליך על הקביעה בנוגע לזהותו של המחזיק בנכס, אין בכוחה להכתיב את ההכרעה המשפטית, ומכאן ששגה בית המשפט קמא בקבעו כי הסכמתם החוזית של הצדדים מי יישא בתשלום הארנונה היא שמכתיבה את זהותו של החייב במס. בנוסף, קביעה לפיה צדדים רשאים לקבוע את זהותו של חייב במס באמצעות עריכת חוזה ביניהם, עלולה להיות בעלת השלכות שליליות על הליכי גביית הארנונה. בית המשפט העליון קיבל את דעת היועמ"ש והוסיף כי עסקינן בשטחים הציבוריים של הקניון המתוחזקים ומוחזקים על ידי הנהלת הקניון – ואלו לא נמסרו לחזקתם של שוכרי החנויות. כך גם לחנויות לא הוקצה שטח כלשהו בשטחים הציבוריים, ומדובר בחלוקה יחסית שלהם בין כלל החנויות. מכאן, שהחזקה בפועל בכלל השטחים הציבוריים הייתה ונותרה של הקניון, ואין מדובר בשטח שניתן לומר בדרך פרשנית כי החנויות "מחזיקות" בו – בהתאם ל"מבחן הזיקה הקרובה ביותר לנכס".

 

עע"מ 617/20 מרים ויסולי נ'עיריית חיפה (נבו, 25/01/21)

מדובר בעתירה מנהלית שהוגשה כנגד החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה. מלבד טענות לעניין השימוש בנכס, סיווגו וחיובו, הועלו בעתירה טענות כנגד דרישת נציגת העירייה לצלם את פנים הנכס, בטענה כי הדבר המהווה פגיעה בפרטיות, וכן טענה לכך שהוועדה לא אפשרה לעותרת לשטוח טענותיה בפניה במסגרת דיון. העתירה נדחתה על הסף מהטעם שטענות העותרת עניינן בסיווג הנכס והן באות בגדר סעיף 3(א)(2) לחוק הערר. לכן, היה עליה ללכת במסלול הביקורת המנהלית ולהגיש ערעור מנהלי. העותרת ערערה על ההחלטה לדחות את עתירתה, בטענה כי העילות הנוגעות לפגיעה בפרטיותה ובזכות הטיעון בפני ועדת הערר, אינן מופיעות בחוק הערר, ולכן לא ניתן היה לדון בהן בערעור מנהלי אלא בעתירה בלבד.

בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע כי טענות אלו אינן עילות תביעה עצמאיות, אלא סוגיות הטפלות לנושא סיווג הנכס ואופן הוכחת השימוש הנעשה בו. סירובה של העותרת לאפשר למפקחת לצלם את פנים הדירה, היווה שיקול בהחלטה לסווג את הנכס כפי שסווג ומשכך נושא הצילום היה בסמכות ועדת הערר ו"נבלע" במקרה זה בהוראת סעיף 3(א)(2) לחוק הערר.

 

עת"מ (ת"א) 4232-03-17 יעקב מזרחי נ'עירית תל-אביב-יפו (נבו, 10/01/21)

העתירה עסקה בחיוב ארנונה רטרואקטיבי של נכסים בכפר שלם, לאחר שנים ארוכות בהן העירייה נמנעה מחיובם. העותר טען להסתמכות מצדו על העובדה שלא חויב בארנונה במשך זמן רב בגין נכסיו, וכן כי הגביה הגבוהה בבת אחת גורמת לו נזק של ממש.

נקבע, כי העירייה רשאית לשנות את מדיניות העדר הגבייה, אף אם רווחה במשך שנים, ואין האזרח יכול להבנות ממנה. עם זאת, מאחר שהעירייה לא הודיעה על כוונתה לגבות ארנונה, יש טעם לפגם בדרישת התשלום למפרע, שכן הדבר מקשה על הנישום לכלכל את צעדיו, ועלול להביא בפניו דרישת תשלום משמעותית. לאור הנסיבות הוחלט לקבל את העתירה באופן חלקי, כך שחיוב הארנונה יחול רק מהודעת הרשות הרשמית על כוונתה לגבות ארנונה בגין הנכסים.

 

עת"מ (ת"א) 59073-02-20 עבד אלקאדר שלגם נ' עירית תל-אביב-יפו (נבו, 07/01/21)

עניינה של העתירה בשאלה, האם רשאית הייתה העירייה לחייב את העותר בתשלומי ארנונה למפרע בגין נכס שבחזקתו, לאור פער עצום שנמצא בין שטח הנכס בפועל לעומת הרישום בספרי העירייה.

נקבע כי בנסיבות המקרה יש פגם ממשי בהתנהלות העותר. האחרון התגורר בנכס שמידותיו גדולות פי שלושה משטח הנכס בגינו הוא משלם ארנונה, תוך שהוא נמנע מלדווח לרשות ונהנה מהעובדה שזמן ארוך לא נבדק השטח בסביבת מגוריו. לכן, בנסיבות חריגות אלה, העירייה מוסמכת להטיל חיוב רטרואקטיבי. חרף זאת צמצם בית המשפט את תקופת החיוב הרטרואקטיבי, על מנת לאזן בין הפגיעה בעותר ובין הפגיעה באינטרס הציבורי. לסיום הוסיף בית המשפט, כי האופן של משלוח שומה מתוקנת למפרע כ"הודעה" על תיקון השומה, ללא אפשרות לזכות טיעון בטרם החלטה מנהלית זו, היא דרך שאינה ראויה. ראוי היה לאפשר לעותר זכות טיעון טרם קבלת ההחלטה, ולא רק זכות לערער על ההחלטה משניתנה.

 

עת"מ (ת"א) 16334-06-20 רמי לוי שיווק השיקמה בע"מ נ'מנהלת הארנונה בעיריית חולון (נבו, 14/02/21)

העותרת החלה להפעיל מתחם קניות בעיר בחודש אוגוסט 2017, ומספר חודשים לאחר מכן שלחה לה העיריה מכתב בו פורטה שומת הארנונה. עוד צוין במכתב כי השומה כפופה למדידה עתידית שתערך בנכס, בה יקבע חלקה היחסי של העותרת בשטחים המשותפים, וזו אכן בוצעה ביום 30.12.2018. ביום 27.2.2020 העבירה העיריה לעותרת הודעת שומה מתוקנת על סמך ממצאי המדידה, בה חויבה העותרת למפרע בגין השטחים המשותפים, החל מיום החזקתה בנכס.

נקבע כי העיריה התרשלה במילוי תפקידה, בכך שידעה כבר בשנת 2017 כי בכוונתה לערוך מדידה לקביעת סך השטחים המשותפים, אולם זו בוצעה רק כשנה לאחר מכן, והודעת שומה מתוקנת הועברה לעותרת רק בחלוף שנה וחודשיים לאחר מכן. חרף טענת העיריה כי מדובר בתהליך ארוך ומורכב, קבע בית המשפט כי מדובר בפרק זמן שאינו סביר, וכי רשלנות העיריה יצרה הסתמכות סבירה ולגיטימית אצל העותרת, בנוגע לחיובי הארנונה שלה. לא מצופה מחברה המנהלת עסק ומתכננת את הוצאותיה השנתיות באופן מושכל ומסודר, לשריין בתקציבה כספים משמעותיים נוספים לגבי דרישות חוב ארנונה עתידיות. אכן קיים אינטרס ציבורי בגביית מס אמת, אך לא פחות מכך קיים אינטרס ציבורי לכך שחיובי ארנונה לא יידרשו רטרואקטיבית.

 

הבהרה: האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה כלשהי, ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי. אין משרדנו אחראי לשימוש הנעשה בתכנים המופיעים לעיל, ומכל מקום מומלץ, טרם נקיטת כל פעולה שהיא, להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום, שיבחן כל מקרה לגופו.

כל המסתמך על האמור לעיל, בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד, והוא שיישא בהשלכות הישירות והעקיפות הנובעות מכך.