< למאמרים

מחלוקת משפטית ומיסויית והיעדר תקציב משרד האוצר מאיימים לסכל את פינוים המהיר של אלפי דונמים של קרקעות חקלאיות ששונה ייעודם למגורים

14.04.19 | 11:52  

במסגרת מאמצי משרד האוצר לשווק במהירות קרקעות חקלאיות באזורי ביקוש ששונה ייעודם, אישרה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 1469 שעניינה: "הוראות בדבר סעיף 29 ג לחוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור" (הידוע כחוק הותמ"ל), ואת החלטה 1470 שעניינה: "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה".

ההחלטות הנ"ל, מתמרצות חוכרי קרקעות חקלאיות להשיבן לרמ"י במהירות, כנגד קבלת פיצוי עבור זכויותיהם והשקעותיהם בקרקע. פיצוי זה מורכב מ: (א) סכום בסיסי לפי היקף הדונמים, (ב) תמריץ כספי נוסף בעבור פינוי קרקעות ששונה ייעודם למגורים ו/או לתעסוקה, וכן – (ג) הענקת זכות ייזום בפטור ממכרז (תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים מלאים) שאותה יוכל החוכר לסחר לצדדים שלישיים.

תשלום הפיצוי ומתן התמריצים לעיל, מותנה כמובן בפינוי של הקרקע בהתאם למועד ההשבה שנקבע על ידי רמ"י, חתימה על הסכם השבה מול רמ"י, והשבת הקרקע החקלאית פנויה, חופשיה ונקיה מזכויות צד ג' ו/או מחובות עבר של החוכר.

לכאורה, המדובר במודל מבורך שבו מנסה המדינה לעשות שימוש מושכל בכלים כלכליים על מנת לפנות קרקעות נרחבות עבור בינוי מואץ ובכך להתמודד עם משבר הדיור.

אלא שבשעה שיד ימין של משרד האוצר (מטה הדיור – רמ"י, מינהל התכנון וכיוצ"ב) מקדמת את שווק הקרקע ומעניקה פיצוי ותמריצים לשם כך, יד שמאל (רשות המיסים) פועלת בכוון ההפוך.

יזמים שכרתו הסכם השבה עם רמ"י, על פי ההחלטות הנ"ל, מצאו את עצמם עומדים בפני סיכון לחיובי מס גבוהים פי כמה משוויה של ההטבה הניתנת להם. התברר כי רשות המסים אינה מוכנה למסות את זכות האופציה, כאילו המדובר במכירה של אופציה גרידא על ידי החוכר, אלא מבקשת לגבות מהחוכרים החקלאיים מס רכישה מלא - כאילו אותם חוכרים מימשו את זכות הייזום מרמ"י, רכשו קרקע בשלמות ומכרו את הקרקע הלאה (באבחנה ממי שמעבירים אופציה) ועל כן יחויבו לשאת מס רכישה בעת קבלת הזכות (מס המושת על קבלת האופציה ועל מימושה באופן רעיוני) וכן במס שבח (המושת כידוע במכר מקרקעין).

מבנה חיוב המס לעיל, מעוות ביסודו, כאשר מבחינה כלכלית "הנכס" האמיתי המצוי בידי בעלי הקרקעות הוא כאמור, זכות לרכישת הקרקע העתידית בפטור ממכרז - זכות שלעיתים אף תתחלק עם חוכרים נוספים במגרשים במושעא ותלויה בשיתוף פעולה ביניהם, כך שהיכולת לראות בה כאילו כבר מומשה (אפילו במישור הרעיוני) מוגבלת מאוד.  

נראה כי הדרישה למסות את זכות האופציה לרכישת הקרקע, משל הייתה רכישת הקרקע עצמה בשלמותה ומכירתה הלאה – משמיטה את הבסיס הכלכלי מתחת להחלטות רמ"י הנ"ל.

משרדנו המייצג בעלי קרקעות המחזיקים במאות דונמים של קרקע להשבה סבור כי עמדת רשות המסים אינה מתיישבת, לא עם ההיגיון הכלכלי ולא עם המציאות בשטח שבה חקלאים אינם מעוניינים להתמודד עם ביצוע עצמי של פרויקט לבניה (בוודאי כאשר עליהם לחבור לקבוצות חוכרים נוספות לשם כך), ולכן מהווה חסם למימוש עסקאות הנמצאות במשאים ומתנים מתקדמים. מדיניות זו אף מסכלת את 'התמריץ' שהמדינה החליטה להעניק לבעלי הקרקעות לפי חוק הותמ"ל.

למיטב ידיעתנו, בימים אלה הנושא מצוי בידי רשות המיסים מול פרקליטות מיסוי וכלכלה השוקדת על הכנת מסמך מדיניות שיבהיר את המצב המשפטי. נותר רק לקוות כי המדיניות אשר תתקבל, תעלה בקנה אחד עם רוח ההסכמים שנחתמו בין המדינה לבין בעלי הקרקעות וכן עם תכלית חוק הותמ"ל המבקש, בסיכומו של דבר, להביא לתשלום פיצויים ולתמריץ מעשי לכל אותם בעלי קרקעות אשר חויבו להתפנות מקרקעותיהם במהירות וללא דיחוי.

בתוך כך, יש לציין, כי זרוע נוספת של משרד האוצר (אגף התקציבים) מתעכבת בהעברת תקציבים לרשות מקרקעי ישראל אשר מחויבת לשלם את הכספים לבעלי קרקעות אשר חתמו זה מכבר על הסכמי השבה ופינו את הקרקע ורמ"י מתלוננת על היעדר הכספים הזמינים לכך בקופתה. כלומר, גם במצב בו חוכרי הקרקע כבר חתמו על הסכמי ההשבה ששוגרו לידיהם על ידי רמ"י, הכספים המגיעים להם מכוח אותם ההסכמים מעוכבים.