< למאמרים

הוועדה למתחמי דירות על הנייר

07.12.16 | 08:50  

בדיקה אקראית של תכניות שאישרה הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) מעלה, שהיא מגדילה את ההיצע התיאורטי של יחידות דיור, אך ספק אם יש בכוחה להגדיל את ההיצע בפועל.

את מי שרעב ללחם, לא מעניין שבנו מאפייה משוכללת. הוא רוצה לאכול. כך, שוק הדיור הישראלי רעב לדירות, אך מסתבר כי המאפייה היעילה שהקימו בדמותה של הותמ״ל, מייצרת לחמים חצי אפויים, ואף מילה על הטעם.

לאחר שחלפו למעלה משנתיים ממועד כניסתו לתוקף של החוק למתחמים מועדפים לדיור, רצינו לבדוק, מה קרה מאז? על פי האתר של מינהל התכנון במשרד האוצר, אושרו עד היום 15 תמ"לים (תכניות למתחמים מועדפים לדיור), הכוללות בסך הכל, 52,313 יחידות דיור. לדברי הדוברות של משרד האוצר, אושרו בותמ״ל, מינואר עד לתחילת נובמבר השנה 38 אלף יחידות דיור, ומספר תכניות שאושרו באחרונה בשכונת הרקפות בבאר שבע, במזרח אשקלון ובצפון מזרח אופקים, טרם מופיעות באתר. לפיכך, ניתן לדבר על כ- 80 אלף דירות, שאושרו בתקופה של כשנתיים מאז הוקמה הוועדה הזו. הרי לכם הספק שיש להתגאות בו. לכאורה.

אבל, מספר יחידות הדיור המאושרות, אינו רלוונטי. את הותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור) לא צריך לבחון על פי השאלה כמה יחידות דיור אושרו באמצעותה, אלא על פי השאלה העומדת בבסיס מטרת החוק שהקים את הותמ"ל, קרי, האם עבודת הותמ"ל הביאה ל"הגדלה מהירה של היצע יחידות הדיור", כפי שהוגדר במדויק באותו חוק.

אם נחזור למספרים, לא די לספור את הדירות שאושרו, כי אלה מעידים על כך, ש"על הנייר" הוגדל היצע המלאי התכנוני של יחידות הדיור. אבל החוק לא דרש להגדיל את ההיצע המתוכנן, אלא את ההיצע בפועל. מטרתו לאשר תוכניות בניה שמכוחן ניתן להוציא היתרי בניה, ולהוציאן לפועל בתוך זמן קצר שכן, היצע תכנוני אינו מוריד מחירים.

האם כך אכן קורה?

בדקנו, אקראית, שתי תוכניות שהותמ"ל אישרה. הראשונה היא תמ"ל 1001 שקודמה בשטח תל השומר, והיא כוללת תוספת של כ- 10,000 יחידות דיור. מדובר בתכנית המרכזית שאישרה הותמ"ל במרכז הארץ, על פי הנתונים המפורסמים. אלא, שבסעיף 7.2 שכותרתו מימוש התוכנית כתוב כי מימושה צפוי: "בתוך 25 שנים ממועד אישור התוכנית".

עכשיו תסבירו לי, למרות כל הנסיבות המקלות שיש ביחס לפינוי בסיסי הצבא מתל השומר, איך התוכנית הזו תורמת להגדלה מהירה של היצע יחידות הדיור? האם מתקיימת כאן ההצדקה לוויתור על תהליך תכנוני מסודר, לצורך פתרון מצוקת הדיור? לטעמי התשובה שלילית. לטעמי, התוכנית לא רק שאינה תואמת את מטרת החוק, אלא בכלל שיש ספק באשר לחוקיותה, על רקע החריגה הכל כך מהותית ממטרות החוק.

התוכנית השניה שבדקנו היא תוכנית שאושרה בתחום התכנון של "מלכת הותמ"ל", היא קריית גת. תמ"ל 1011. והנה הפתעה: זו אינה תכנית מועדפת למגורים, אלא לכריית חרסית, שרק לאחר השלמתה ופינוי חומר הגלם יפותח השטח למגורים. האם הותמ"ל מוסמכת לאשר תוכניות לכרייה? התשובה היא לא. האם היא מוסמכת לאשר תכניות למגורים, כשבמסגרת עבודות הפיתוח שלהן, מתבצעת תכנית שלמה לכרייה? כנראה שכן. תמ"ל 1011, היא ההוכחה, שהראש היהודי לא מפסיק להמציא פטנטים. בכל מקרה מגורים בתמ"ל 1011, יתוכננו רק לאחר ביצוע הכרייה. גם זה לא בדיוק יקרה מחר בבוקר.

כאן תכננו לסיים את הבדיקה, אבל לאור התוצאות שהתקבלו מבחירה אקראית של שתי תוכניות, החלטנו להציץ בתוכנית שלישית, שמא בטעות בדקנו שתי תוכניות בעייתיות במיוחד. התוכנית השלישית היא תמ"ל 1006, אשקלון, במסגרתה אושרו למעלה מ 11 אלף דירות, כלומר כ15% מכלל היחידות שאושרו עד כה.

ראינו את התנאים להיתרי בנייה, והפתאום בנו את העניין כולו. רשימת התנאים להיתר בנייה הכלולה בתוכנית, כאילו לקוחה מהגיהנום וכוללת לא פחות מכ"ב (22!) תנאים לעיצוב האדריכלי, קביעת מקומות חניה תת קרקעיים, עיצוב הרחוב, המבנים ועוד, שזה סביר, אבל גם 18 תנאים לצורך קבלת היתרי בנייה, בהם הקמת מחלף אחרי השלמת הדירה ה-4,000, השלמת הקמת כל מערך הביוב לרבות קו מאסף ותחנת שאיבה, פינוי קרקעות מזוהמות במקומות שבהם פעל בעבר אתר לפינוי אשפה, איתור מבנים לשימור שנמצאים בשטח המבנים ועוד כהנה וכהנה תנאים, כולל קבלת אישורים ממשרד הביטחון (שהרי איך אפשר בלעדיו), הקמת גשרים וכו׳, וכל זה באשקלון, שמבלי לפגוע, ספק אם ההשקעה בתשתיות, שם, תוריד מחירים במרכז הארץ. המשמעות של הכל היא אחת: הרבה כסף והרבה זמן יעברו עד שהיתר הבנייה הראשון יונפק בגין התכנית, וגם אז לא ברור, איך אם בכלל כל זה ישפיע על רעבונו של השוק ליחידות דיור.

הבדיקה האקראית והלא מתודולוגית שעשינו מלמדת שתוכנית בותמ"ל, אינה מקצרת את זמן התכנון, היא פשוט מעבירה חלק ממנו לשלב הרישוי. בבחינת קודם נאשר ואחר כך נתכנן. צוואר הבקבוק פשוט עבר מאחריות מוסדות התכנון הארציים והמחוזיים, לאחריות הרשויות המקומיות. פעם לא היו מוכנים להמשיך לטפל בתכנית, עד שהרשויות ימלאו אחר התנאים הנדרשים, כגון מחלף, כבישים, קו ביוב וטיפול בקרקעות מזוהמות. אבל אז התלוננו כולם על "חסמים תכנוניים" והאשימו את ועדות התכנון המחוזיות בחוסר יעילות ובעיכובים. אז הנה – התייעלנו, פתרנו את העיכובים, פרסמנו שהצלחנו לאשר עוד אלפי דירות, והעברנו את האחריות לרשויות המקומיות, שצריכות לאשר תוכניות בינוי ופיתוח, המותנות בתנאים, שאין בכוחן לקיים. אחר כך גם נאשים גם אותן בחוסר יעילות ובעיכובים ובעליית מחירי הדירות.

למעלה משנתיים לאחר אישור חוק הותמ"ל, נראה שהותמ"ל תכשל במטרתה הבסיסית. היא אינה מסוגלת להגדיל את היצע יחידות הדיור באופן מהיר, אלא רק את אישורן של יחידות דיור כאלה – אישור שמוביל לכותרות בעיתון, אך לא יועיל להורדת מחירי הדיור. אם נחזור לדוגמת האפייה איתה פתחנו, יחידות הדיור היוצאות מהתנור של הותמ״ל, אינן מוכנות להובלה לשווקים, באמצעות רמ״י. יש ריח של דירות באוויר, אבל השוק השאר רעב. התוצאות של פרסומי השבוע האחרון, בדבר המשך המגמה של עליות מחירים בשוק הדיור, אכן משקפים זאת, ועמישראל ימשיך לגור על הנייר.